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炎热的美国房地产市场有多远?

2021-09-10 11:53:00 来源:财经要闻

  自今年以来,美国房地产市场在市场上异常。 CoreLogic的核心逻辑(CoreSogic)显示了周二发布的数据,美国房价上涨18岁?耳朵,指数汇编成年增长最大。根据公司数据,目前的美国价格增加了41岁以上的人数,房地产泡沫的峰值2006年。同时,住房租赁价格也很高。市场需求飙升。在今年第二季度,美国7月份的美国租赁公寓高达96.9?新签约租赁的租金上涨17岁?最高的历史最高。美国房地产价格上涨,不可分割地免于美联储美联储,财务政策支持,“千年代”带来的需求。但随着美联储政策从拐点转变,美国房地产市场的风险也在上升。

  

  低利率是吹最大房地产泡沫的主要原因。

  从需求水平,随着越来越多的“千年世代”进入社会,低利率促使一些年轻人提前选择购买第一套房,“85”正在成为这一轮美国的骨干,美国房地产市场需求继续扩大。此外,新的皇冠肺炎流行病招募,公共卫生问题使人们能够逃脱高密度的主要城市,远程办公室使办公室搬到郊区,更远,从而提升了舒适的舒适住房和家庭办公室。这一趋势产生了很多新的购买需求。相反的是供应不足。受疫情影响,目前全球大宗商品价格上涨,建材的成本也迅速提升,以及建筑工人的工资和开工率的下降,这使得房屋建设成本,而新开幕房子继续下滑,进一步推动住房价格。

  从财政层面,东吴证券的首席经济学家表示,由于房地产是一个典型的高杠杆部门(需求最终住宅抵押贷款,提供的房屋业务发展是贷款),房地产市场对流动性极其敏感和利率。 ,流体过剩和低利率将大大提高房地产的猜测需求。自去年疫情爆发以来,美联储采用了利率和大规模的量化宽松政策(QE)来处理经济。在这种模式下,长期利率明确,并不断探讨了30年抵押固定利率。它仍然保持在历史较低,这反过来将促进居民贷款的意愿。在华尔街工作的十年,Richard Bernstein,CEO,CEO,CEO,CEO,CEO,CEO,CEO,CEO,CEO:“美联储扭曲了长期资产的趋势,我们看到了长期资产。货币刺激后,回应是非常自然,那么长期上升趋势。持有这些风险资产的任何人都非常信心,即长期利率不会上升。但是当泡沫将被打破时,答案总是没有人知道。“

  事实上,类似的情况在美国历史上一直在上演。2000年网络泡沫破灭后,美联储开始大幅降息,以刺激经济。从2001年开始,美联储连续11次降息,联邦基金利率从2001年年的6.5% 降至2003年6月年的1%,30年期固定利率抵押贷款利率从2000年5月年的8.52% 降至2004年3月年的5.45%。同时,美国政府立法要求金融机构向信用差、收入低的借款人提供次级抵押贷款。宽松的贷款利率和贷款条件刺激了低收入群体的购房需求。在资金支持下,房价一路上涨。房价的涨幅2000年2007年大大超过了过去30年的增长速度。2006年6月,美国十大城市的平均房价比10年前增长了2.9倍,远远超过工薪阶层的收入增长水平。

  但由于担心通胀,美联储连续两年17次上调联邦基金利率,从2004年6月,从1% 上调至5.25% 2006年。由于次级抵押贷款多为浮动利率贷款,利率大幅上升。利率上升刺破了房地产泡沫,随后房价开始明显下跌,对于那些发放贷款的机构来说,即使收回违法者的财产,也无法通过变卖房产收回贷款本息,只能继续违约。这也为随后的金融危机埋下了伏笔。

  目前,美国也面临着类似的情况。今年以来,受通胀加速回归的影响,许多国家开始了货币政策正常化的进程。美联储最近也从 “鸽子” 变成了 “老鹰”。7月年美联储议息会议上关于QE的声明做出了重大调整。前几个月被描述为 “持续购买 (国债和MBS),直到就业和通胀目标实现大幅改善”。8月的描述变成了 “两大目标已经取得进展,未来委员会将继续评估进展”。市场认为,这一表述的变化意味着美联储在政策评估中朝着退出QE的方向迈进,美联储缩减购债规模迫在眉睫。美国前财政部长拉里·萨默斯近日表示: “飙升的房价令人恐慌,美联储应该停止每月购买400亿美元的抵押贷款支持证券,因为这将压低抵押贷款利率。”圣路易斯联储主席詹姆斯·布拉德 (James Bullard) 上个月也建议缩减抵押债券购买规模。他说: “随着房地产市场的蓬勃发展,甚至泡沫的威胁,我们可能不需要购买抵押贷款支持的证券。”

  这也意味着美国正在酝酿重启货币正常化进程。信达证券首席宏观分析师谢云亮在接受英国《金融时报》采访时表示,美联储的政策和市场在今年第三季度可能处于相对平静的环境中。在第四季度,美联储将正式讨论降低债券购买规模,最早或在今年年底公布细节,并可能在明年第一季度开始正式实施。尽管市场对美联储减少债券购买的预期相对充足,长期利率的上升幅度可能相对温和,但抵押贷款利率的上升趋势仍将冷却当前炙手可热的房地产保证金,减缓房价的上升趋势。

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