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有多少上海家庭在交房产税?

2021-09-14 09:46:59 来源:财经新闻

图:对房价影响更大是金融条件,并非税收政策。

关于房产税的传闻一直未能尘埃落定,但有一个问题,相信很多人都很好奇,在已经实施房产税超过十年的上海和重庆,到底有多少家庭在交房产税?目前这一问题并没有官方答案。根据相关统计,2020年上海的房产税收入大约为200亿元(人民币,下同)。如果做一些合理的假设,事实上我们是可以得出一些有意思的估测。

上海目前的房产税缴纳比例有两档,分别是0.4%和0.6%,缴纳的基数是网签合同的七折,但不会因为房价上升或者下降而调整。也即是说,如果是2015年定下的基数,即使到了2020年,房产税也会按照2015年的基数来缴纳。

作一个简单估算,取税率的平均数0.5%,假设十年来上海房价的移动平均涨幅为40%至50%,那么可以用2020年的缴纳金额来估算出缴纳房产税面积的当年市值:200÷0.5%÷0.7÷(1-0.4/0.5),算出的数值大约在9.5万亿至11.4万亿左右,为了方便计算,我们取大约的中值为10万亿元。也就是说,在2020年底,缴纳房产税的房产按市值计算大约为10万亿元。

接下来的问题是,上海有多少存量房产,按照人均37.2平方米(2019年底数字),常住人口按照七普数据为2487万,每平米的平均单价5万至6万元来计算,存量房的市值大约为46.3万亿至55.5万亿元,大约取一个中值在50万亿元。

按照这样的估算,上海大约有20%左右的房产正在缴纳房产税。换个角度来说,因为上海缴纳房产税的基本原则是二套以上,并设有人均60平方米的门槛(这几乎是平均居住面积的两倍),20%的房产大概率属于相对高净值的家庭。按照一般的财富集中度来看,这20%的缴税面积大约对应着不高于10%的上海常住人口。

然而,高端房产大概率会被头部买家垄断,因此事实上缴纳房产税的上海家庭比例应该很低。如果按照200亿元计算,我们测算最多10%的上海家庭在缴纳房产税,但综合以上的一些基本信息,实际受到影响的家庭则应该要少得多。从这个角度来看,房产税的征收并不会对绝大多数的家庭产生影响,也正因为此,才更有必要性和可能性推出房产税来调节社会的分配结构。

房价影响见仁见智

基于这样的估算,我们可以看出,房产税一旦全面推广,大概率可以做到“精准打击”高净值家庭,因此符合“共同富裕”的基本思路。

但房产税是否可以打压房价,却似乎没有被历史证明。事实上,上海目前实施的对2011年以后新购房屋进行房产税征收,以及家庭人均60平方米的征收门槛等,在很大程度上将房产税的征收范围限制在一个相对较小的范围内。这样的政策即使推广至全国,相信被征收房产税的家庭也会十分有限。也因为此,笔者也认为,对房价影响更大的其实是金融条件,而非税收政策。

从另一个角度来看,房产税的进一步推广,即全面覆盖存量房产以及降低征收门槛,是一个中长期的必然政策选择。这其中的根本逻辑是房产税需要在未来某个时点来取代土地出让收入对于地方政府财政收入的贡献度。

与此同时,房产税的征收是否会影响房租,则是另一个更加复杂的话题。上海的房租涨幅常年不及房价,租售比也因此一路下滑,似乎房产税与房租并无直接关联。但换个角度可能更容易给出解释,正常而言,大家不会为一些老破小而缴纳房产税(除非是学区房),因此,缴纳房产税的房屋应该是相对优质的房产,因此本身租金也比较高。从这个角度而言,即使有转移,租客也应该可以承受──理论上,租客也应该属于城市新兴阶层或者是收入较高但客观需要租房的人群。所以,房产税的征收是否会被全部转移至租客?答案应该是“结构性转移”。

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