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负担能力跟不上 港楼价冲高回落

2021-10-28 09:29:52 来源:财经新闻

s9u前途财富网

图:市场购买力跟不上楼价升幅,无可避免制约楼市上升动力。s9u前途财富网

今年香港经济稳步复苏与失业率逐步回落,但住宅楼价在过去两个月却从历史高位反复回落,反映市民置业负担能力跟不上楼价升幅。事实上,衡量市民置业能力的三大指数全部严重超标,制约了住宅楼价上升动力。s9u前途财富网

香港经济走出疫情低谷,今年上半年经济强劲反弹7.8%,第三、第四季经济将会延续上半年的复苏势头。同时,就业市场也有明显改善,失业率也回落近3个百分点至4.5%,为一年半以来最低,按理利好住宅楼市表现。s9u前途财富网

经济尚未全面复苏s9u前途财富网

不过,过去两个月,住宅楼价在高位遇到阻力。根据差饷物业估价署最新公布的数据,楼价指数在7月创出历史新高之后,便乏力再上,呈现反复偏软,已连跌两个月。s9u前途财富网

即使楼价指数只是从历史高位轻微回落0.48%,但是住宅楼市已予人高处不胜寒的感觉,预示后市有隐忧。s9u前途财富网

其实,住宅楼价冲高回落,相信与下列因由有关:s9u前途财富网

(一)香港经济尚未全面复苏。目前旅游零售等行业继续受到疫情困扰,整体失业率仍然高于疫情之前的3.3%至3.4%水平,失业大军高达18万人,因而楼市难以大好。s9u前途财富网

股市波动利淡楼市s9u前途财富网

(二)股市大幅波动,利淡楼市气氛。今年港股走势疲弱,特别是美联储局上季放风缩减买债、提早收水,造成股市、楼市等资产价格回调,其中港股市值单在第三季便蒸发了逾6万亿港元,影响置业者入市信心。s9u前途财富网

(三)市民置业负担能力与楼价严重脱节。在欧美宽松货币政策之下,全球资金大泛滥,不断推升包括香港在内的物业资产价格。因此,即使香港经济尚未全面复苏,但住宅楼价迅速破顶,令市民置业负担能力与住宅楼价的差距进一步扩大。s9u前途财富网

置业负担指数超标s9u前途财富网

此外,衡量市民置业能力的三大指数也严重超标。s9u前途财富网

一是按揭供款对比住户收入的置业负担指数在今年次季上升至75%,远高于过去二十年47%的平均值,即四分之三家庭收入要用作供楼。s9u前途财富网

二是楼价与收入之比的指数在今年次季上升至19.6倍,远高于1997年楼市高峰期的14.6倍。换言之,一个住宅物业价值相等于近20年的家庭收入总和。s9u前途财富网

三是金管局用作衡量按揭供款人还款能力的收入杠杆比率(供楼金额与家庭入息中位数之比)在今年次季上升至91.8%,大幅高于37%的长期平均值。s9u前途财富网

从上述数字,可见住宅楼价之高实在令人咋舌,市场购买力跟不上楼价升幅,无可避免制约楼市上升动力,今年住宅楼价升幅可能低于经济增长幅度。s9u前途财富网

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