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房产税的多重博弈

2021-11-01 10:33:27 来源:财经新闻

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图:在讨论征收房产税的问题时,需要认识到,最重要并不是房产税的征收,而是房产税如何使用。X3t前途财富网

今次加快推进房地产税,社会意义应远大于财政意义,意味着一场深刻的国家治理变革。相当于小区加收了一项物业费,加收了不要紧,物业公司的服务要跟上来。从这个意义上讲,税收征收不是问题,关键是看税收支出用在了哪,是浪费财政收入,还是为民所用。这也意味着,与直接税伴随的国家治理现代化需要切实推进。X3t前途财富网

与卖地和发债收入相比,房地产税一是征税成本高,需要专门组织人财物;二是积累周期长,而地方政府官员一般四年一任;三是相对于卖地和发债的隐性税,房地产税可能会激发市民的纳税人意识,从而会对城市和社会治理提出更高的要求。就像物业费提高了,小区居民对物业公司的要求也相应提高。X3t前途财富网

因此,房地产税提了多年,但总是雷声大雨点小,即使税种归地方,地方政府竟然并没有多大积极性。他们还是偏好卖地和发债,以及早期发展重地方税产业。过去由于投资能一次性带来较多的税收,地方官员也偏好引进重资产的企业,因而“重投资、轻民生”。X3t前途财富网

知名奥地利经济学家熊彼特名言:“财政是制度变迁的关键”。穷则思变,当一个国家、公司、家庭没钱的时候,当然要考虑如何变通。但财政制度的变化,尤其是某个税种的增加,同时对国家治理也产生巨大的影响。X3t前途财富网

税乃国家大事,不可不察。中国四千年的朝代周期律,也与税收有很大关系。可以说,国家之间的竞争,朝代之间的更迭,税收的增减起到很大的作用。尤其是看一个国家的现代化程度,关键一点是看能不能向土地、财产和资本征税,而不是只能向劳动力(人丁税)和“第三阶层”(底层人民)征税;能不能建立起一套“累进型”征税体系,而非只能向底层盘剥的“累退型”体系。X3t前途财富网

至于税能否刺破房产泡沫而导致债务通缩和资产负债表衰退,这要看征税的结构和力度。一旦税率太高、征收太快,很可能会将房地产的金融属性(用来保值增值)去化,导致房价大跌,这样中国的信用和财政体系将会面临巨大的危机。而房产税的征收力度、范围及节奏,则取决于中央“房住不炒”的政策体系与地方依赖土地财政过日子的“钱袋子”体系之间的微妙博弈。X3t前途财富网

房地产的四重属性X3t前途财富网

进入本世纪前二十年,中国人实现了一个伟大的创举:一百多年来终于摆脱了落后贫穷的面貌开始变得“富起来”,其中承载着中国人财富最主要财产就是房地产。这可以称得上是一个里程碑式事件,90%的中国人开始有了自己的房产,并得到《物权法》的国家法律保护。X3t前途财富网

一个有意思的现象是,中国的住房自有率和住房价格“泡沫”程度,几乎都同时位列世界第一。中国的住房自有率已经超过了90%,超过世界上主要国家;同时中国的房价收入比近三十倍,这意味着一个人不吃不喝靠自己的劳动收入,需要三十年才能买得起一套属于自己的房子,这个数值位列世界第一。X3t前途财富网

结合中国独有的国情和发展阶段,可以认为过高的房价存在四大属性的溢价:财政属性,地方政府财政收入的主要来源;社会属性,房产与一个城市的户籍,所享受的公共服务(比如教育、养老、医疗等)紧密联系在一起,购买一个城市的房产相当于购买了一个城市的市民身份;金融属性,或者说“杠杆属性+信用属性”,加杠杆购买房地产成为最近二十年收益率最高的投资渠道,再加上中国资本市场不够发达,房地产成为承载保值增值的主要手段;文化属性,中国刚刚完成从农业大国向工业大国,从乡土中国向城市中国的转型,理念的转变还不会那么快,潜意识里面仍然具有浓厚的乡土情结,房产仍然承载着人们的归宿感。X3t前途财富网

因此,中国的高房价其实很容易解释,因为它承载着中国独有的、特殊发展阶段的“超级溢价”。用线性化的资产定价公式可以写为:中国的住房价格=建安成本(15%)+财政属性溢价(40%)+金融属性溢价(25%)+社会属性溢价(15%)+文化溢价(5%)。X3t前途财富网

征收房产税,可能对金融属性的溢价影响最大,所谓“房住不炒”。如果房产税消除了金融属性,虽然看似只降低25%左右,但由于房产按揭都是加杠杆的,很多炒房客通过中介还可以做到零首付,因此房产的去金融化的影响还是比较严重的。这意味着,金融属性的去化,很可能会严重打击到其他的属性。比如最近土地频频流拍,房产的财政属性也遭到很大的打击,地方财政面临极大的压力。X3t前途财富网

高房价的不可持续X3t前途财富网

财政属性是整个中国房地产的根本。从新房房价构成来看,地价加上各种税费,占比近60%。那么,能不能用持有环节的房产税替代土地转让金?显然是不可能的。其一,房产税与庞大的土地转让金相比,九牛一毛,聊胜于无。据测算,房产税一年征收可能在1000亿至5000亿元(人民币,下同),不到土地转让金的十分之一。其二,房产税征收起来太麻烦,需要花费新的人财物,有人测算征收房产税初期的净收益很可能为负。其三,征收房产税积累起来太慢,而地方政府任期一般为四年。其四,征税与卖地相比,剥夺感更明显。X3t前途财富网

中国进入后城市化时代,中国的房地产也进入了后房地产时代。中国的城市化率已经超过60%,正在快速接近发达国家水平。住房自有率也超过了90%,位列世界前茅,三四线城市住房库存压力较大。同时房价收入比也超过发达国家水平,北上广深等大城市在国际上的排名也不断攀升,与发达国家不相上下。X3t前途财富网

后房地产时代,意味着高房价中的三个溢价不可持续,至少不会像过去那样高歌猛进:X3t前途财富网

首先,在金融监管越来越严格,银行资金严禁进入楼市的情况下,靠加杠杆投资房地产实现保值增值已经越来越难,即使长期来说,房价依然有上涨的动力,但是时不时出现的政策急刹车很容易造成较大的“回撤”导致杠杆断裂。X3t前途财富网

其次,共同富裕和机会公平的理念越来越浓厚,学区房的社会属性溢价最近两年受到严重削弱。虽然笔者认为房地产的社会属性会依然存在,但会变得越来越弱,不会像以前那么强烈。X3t前途财富网

再次,新一代年轻人的“房产情结”会越来越淡化,他们不会再将归属感和安全感主要寄托在房子身上。而随着单身主义、丁克主义的流行,再加上年轻一代对高房价的天生仇视,房产的文化属性也将慢慢褪色。X3t前途财富网

中国进入下一个百年目标,致力于实现共同富裕。富裕的物质基础是要有足够的可承载财富价值的优质资产。当前来看,房产还是最大众化的符合中国特定发展阶段的核心财产,是提高财产性收入的主要载体。如果房价大跌,或者长期落后于通胀,那么绝大多数中国人的财产性收入和财富增值的获得感都无从谈起。但又不得不承认,现在的房价泡沫的确也剥夺了另一些群体,尤其是年轻群体的获得感。X3t前途财富网

房产税背后的另一层博弈则在中央政府和地方政府之间。税收立法和制定,是中央政府的一项公共职能。中央必须构建一套“房住不炒”的政策体系以迎合民意,但地方政府则更需要土地财政“过日子”,杯水车薪的房产税若一旦刺破泡沫造成土地流拍,土地转让金大减,承担着各种事权的地方财政就很难运转下去。X3t前途财富网

随着城市化进程的结束,房地产大潮的退去,中国社会现代化转型的完成,地方政府也必须由建设城市转为经营城市,从习惯了繁荣红火的增量投资,逐渐适应平静淡泊的存量经营。此时,房产税作为现代财税的主要税种,也应该在现代中国的财政收入中挑大梁。X3t前途财富网

需要认识到的是,最重要的并不是房产税的征收,而是房产税如何使用。假如房产税投入到了事关民生的关键领域,让我们享受到更多、更好的教育、医疗、养老等公共服务,那么房产税的征收不仅不会刺破房价,反而有利于稳定房价。只有这样,中国房产税的“李嘉图难题”才会得到根本的解决,中国的现代税制转型才能成功。X3t前途财富网

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