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楼市政策料边际放松

2021-11-12 09:22:09 来源:财经新闻

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图:“房住不炒”的总体调控方针不会改变,但政策可能会边际放松,促进房地产行业平稳运行。goc前途财富网

随着疫情后的积压需求基本得到释放、叠加从去年起相关政策进一步收紧,房地产基本面自2021年中开始大幅走弱。假设明年年初房地产和其他宏观政策边际放松,笔者预计2022年房地产销售和新开工下跌10%左右、房地产投资下跌5%左右。不过,目前房地产库存水平相对较低,且上游行业供需平衡较为紧张、产能利用率处于高位,这都有助于纾缓房地产活动的下跌幅度和溢出影响。预计2023年房地产活动将会大致企稳,其中新开工小幅下跌。goc前途财富网

出于对房地产泡沫和相关宏观金融风险的担忧,政府自2017年起提出“房住不炒”,即便在2020年受到疫情冲击的情况下也没有大幅放松房地产政策。随着2020年下半年经济大幅反弹,政府收紧了开发商信贷。之后房地产活动继续走强、房价进一步攀升,今年二季度起政府又收紧了房价调控和房贷政策。随着政策收紧以及疫情后的积压需求基本得到释放,新开工首先陷入同比下跌,销售和投资紧随其后。最近,恒大债务问题又导致其他开发商在离岸市场融资的渠道基本被切断,显着恶化了行业信贷条件和市场情绪。最新的瑞银中国住房问卷调查显示受访者购房意愿也降到了2015年调查启动以来的新低,仅有11%的受访者计划在未来两年购置住房。goc前途财富网

促进行业平稳运行goc前途财富网

内地城镇化进程也正在放缓,目前非农就业占整体就业的比重已经超过75%,且城镇新增外来人口也逐年下降。主要购房群体(25-44岁)人口也在减少。据估算,2019年城镇住房自有率超过了90%、人均居住面积达到40平米左右。过去十年,内地也已基本完成了5000万套的棚户区改造。虽然房地产投资需求的重要性逐渐上升,但当前居民财富中已有超过50%是来自房地产,而居民债务(主要是房贷)占可支配收入的比重也已突破100%。由城镇化快速推进带动的房地产行业超级上行周期已成为过去。goc前途财富网

“房住不炒”的总体调控方针不会改变,但政策可能会边际放松,促进房地产行业平稳运行。考虑到决策层对防控房地产市场失衡和相关风险的立场坚决,笔者认为政府对房地产活动走弱的容忍度已明显提升。不过,房地产行业通过直接和间接渠道合计拉动了GDP增长的25%以及地方政府整体预算收入的三分之一,且银行对房地产行业的整体信贷敞口规模相当于银行贷款总额的一半。goc前途财富网

据报道,政府已经要求银行小幅放松房贷政策,并正常发放合规的开发商贷款、满足其“合理”融资需求。此外,央行还增加了对市场的流动性投放,地方政府也被要求要优先确保房地产项目的交付。笔者预计,政府会进行政策调整以纾缓房地产活动持续大幅走弱对经济和金融行业的负面影响,未来几个月房地产政策还会逐步小幅放松,如果到2022年初房地产活动连续多个月大幅下行,那么届时可能会有更多宽松政策出台。政策的放松可能包括调整土地政策、加快公租房建设、放松相关信贷等。不过,很难出现类似2015-16年大规模的房地产刺激和全局性的信贷放松。goc前途财富网

四季度房地产销售和新开工可能下跌15%或以上、2022年下跌10%左右,但对经济的影响应小于2015-16年。虽然近期房地产政策边际放松,但之前政策收紧的影响依然存在,市场情绪明显降温,开发商的信贷渠道仍十分受限。再加上高基数影响,2022年一季度房地产销售和新开工的同比跌幅或将进一步扩大,但二季度后跌幅有望收窄,2022年下半年同比可能企稳,二者全年均下跌10%左右。四季度房地产投资可能下跌5%或以上,2022年下跌4%至5%,公租房建设应能提供一定支撑。goc前途财富网

笔者预计本轮房地产活动走弱的程度会小于2014-15年,因为目前房地产库存水平要更低,而且上游行业(如钢铁、煤炭)经历了此前多年的去产能和降杠杆,因此房地产下行对上游行业的溢出效应可能会更小。2023年,房地产活动将有望基本平稳,销售和新开工企稳,房地产投资增长0%至2%。到2030年末,房地产销售和新开工可能比2020年水平低20%。goc前途财富网

银行风险整体可控goc前途财富网

房地产下行对银行体系和地方财政的影响较大,对消费的影响有限。如此前所述,房地产活动主要通过房地产服务业和建筑业对其他经济部门产生影响;而由于首付比重要求较高,房地产下行对居民的财务状况影响有限。房地产建设活动大幅走弱可能拖累建材(尤其是钢铁)、机械、家电和汽车需求下滑。土地出让收入减少也可能削弱地方政府投资基建的能力,但增加地方政府债券发行和提高其利用效率可以部分抵销其影响。goc前途财富网

银行方面,瑞银证券银行研究团队估计,如果房地产直接相关贷款中15%成为不良贷款,这可能推高银行整体不良率80个基点,但鉴于银行的拨备覆盖率超过220%,整体影响依然可控。不过,银行体系对房地产行业的整体信贷敞口规模约相当于银行贷款的50%(包括直接信贷敞口,以及以土地和房地产作为抵押的非房地产贷款),因此银行受到的实际影响可能超过以上测算,但政府可以通过提高监管容忍度和增加流动性来消化其影响。另一方面,房地产活动走弱对消费的影响应有限,因为首付比重高、住房抵押贷款规模较小,且过去10年至20年房价也已翻了几番。goc前途财富网

房地产行业上下行风险并存。若疫情再次大规模爆发或受到其他外部冲击,政府可能大幅放松货币信贷政策,这可能改善房地产行业的财务状况和市场情绪。在此情形下,2022年房地产活动的走弱可能会相对温和。下行风险可能来自房地产政策持续收紧和其他政策的连带影响,包括严控房贷和开发商融资、流动性投放不足,以及允许银行暂停向房地产行业发放信贷等。此外,整体经济和收入增长放缓可能削弱居民购房能力和需求,土地改革及房地产税试点的推出可能影响市场预期和情绪,地方政府的融资缺口也可能拖累公租房建设和基建投资。goc前途财富网

在此情形下,2022年房地产销售和新开工可能下跌15%至20%、并拖累房地产投资下跌10%以上,GDP增速可能降至4%或更低。不过,以上所有风险因素同时兑现的可能性较低,例如,政府已决定在部分城市启动为期五年的房地产税试点、在此期间不太可能在全国范围内全面实施房地产税,而且房贷政策已有所放松,流动性投放也开始增加。goc前途财富网

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