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地产调控注重“三稳”

2021-11-15 09:42:05 来源:财经新闻

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图:土地流拍率回稳xul前途财富网

房地产行业目前面临的风险有哪些?如何应对?结合当下情况,笔者从两个方面谈谈对于房地产问题的理解:首先有些房地产企业的风险在暴露,不仅在国内,还波及到海外,包括美国方面一些官员也表示出了对中国的关切。其次在有些房地产企业开始暴雷后,我们还是担心具备一定传染性,因为房地产企业暴雷后面还有一系列问题,连锁反应具体有多长,这涉及风险应对的问题。xul前途财富网

笔者认为目前风险应对是中国房地产最重要的事情,而非讨论其是否拉动经济。如果我们认真观察这个市场,可以感知到风险的存在。国务院副总理刘鹤及人民银行的一些领导也有表态。因此总体来看,风险在蔓延过程中,但与此同时,逆周期的调整及当局风险应对措施也都在出台。xul前途财富网

如果这次的风险我们能够平稳度过,怎样进一步看待其短中长期的发展趋势呢?xul前途财富网

到目前为止,这一轮如此多房企出现问题的根本性原因是什么还不清楚,如果连根本原因都不清楚,何谈解决问题呢?xul前途财富网

现在市场和政策关注面还在危机应对中,未转移到房地产整体运行过程。目前这一轮房地产运行有很多跟过去非常不一样的地方。当然这是有原因的,今年出台了新的供地政策,即三次集中供地。但在三次集中供地中,我们看到土地流拍率不断上升。过去土地成交量上不去,是因为地方不愿意出售土地,现在流拍率上升是地方给土地都不要。另外还出现一个异常现象,疫情之后中国房地产销售总体运行不错,特别是去年以来,经过一年疫后恢复,全国商品房库存处于历史低位,这意味着很多城市库存非常低,甚至有部分城市存在无房可卖的局面。xul前途财富网

从历史经验看,一般库存很低的时候,开发商有积极性,库存低意味着洛阳纸贵,意味着住房能够以一个比较好的价位出售。但今年遇到库存这么低的情况,开发商既不买地,也不开工投资,这和过去完全相反。库存这么低,开发商不愿意干活,不愿意拿地,不愿意新开工,这背后到底出现了什么问题值得探讨。xul前途财富网

稳地价、稳房价、稳预期xul前途财富网

现在面临较大风险,逆周期在发力。三道红线出来后,重点受三道红线监管的房企在缩表,他们的净资产率在下降。另外那些非受到监管的,也就是没有纳入到三道红线约束的这些房企,他们的净资产负债率也在下降。以前笔者以为只是重点房企受到监管,资产负债率会下降,会缩表,但没想到所有的上市房企都在缩表,这个问题就有些奇怪了,在一个相对比较悲观的预期之下,不管受没受到监管大家都在缩表。xul前途财富网

房地产缩表意味着无法拿地,这能解释为什么流拍及未来一段时间内地方政府收入会面临严重下滑。这个过程还没有结束,但笔者认为销售和按揭贷款边际都会好一些,真正要解决这个问题还需要一段时间,比如房地产投资真正要稳住也许要等到明年二季度左右。但在当前情况下,尤其是外需还出现下行趋势,三、四季度经济下行比较快的情况下,认真落实好中央对房地产的定位,稳地价、稳房价、稳预期是当务之急,笔者认为这包括两个方面的含义:xul前途财富网

一是要把风险稳定住,现在中央已经开始出政策了,也许随着未来的发展政策多样性和力度的加大,在风险防范方面,预期会逐步增强。xul前途财富网

二是周期性房地产趋稳,假设风险防范住了,那么对老百姓合理的刚性的需求,是可以统计的,第一套房的按揭贷款是多少,以及维系房地产开发需要的、维系正常买地需要的资金和制度设计配套是可以观察的,这个过程中需要进一步纠偏,整体纠偏措施得力,那么短期风险可以克服,或者在明年一、二季度上半年的某个时点,房地产单边下行的趋势可以得以扭转,从而让整个经济得以扭转。xul前途财富网

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