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地产投资有望回稳

2021-11-16 09:30:09 来源:财经新闻

FJz前途财富网

图:房地产贷款余额自2018年后趋势放缓FJz前途财富网

十九届六中全会后,人行、银保监会相继表态,维护房地产市场平稳健康发展,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制。10月按揭贷款亦边际改善,新增居民中长期贷款4221亿元(人民币,下同),较2020年同期分别多增162亿元,一改之前五个月同比负增的态势。人行首度公布个人住房贷款月度统计数据,10月当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。FJz前途财富网

在中央指导下,地方各省份也陆续出台了各类“稳地价、稳房价、稳预期”政策,包括房贷利率下调、交易税费下调、降低公积金门槛、房价“限跌”令、降低预售门槛、降低购房限制等。但本轮稳地产政策或与以往不同,笔者预计对地产销售和投资或更多是以稳为主,前期快速下滑的态势有望企稳,但可能不会大幅反弹,销售和投资增速的反弹幅度或弱于前三轮。FJz前途财富网

融资收缩时间长于以往FJz前途财富网

房地产贷款、信托和信用债融资在2018年中之后即呈现下行趋势。2009年至2018年三轮地产周期,贷款放缓一般在5至8个季度,这次已经放缓了12个季度,信托已经放缓了15个季度。国内和海外地产债的融资分别在2016年和2017年达到高峰,之后趋势回落,去年二者的反弹得益于疫情后中国的信贷扩张和欧美的流动性大幅宽松。而今年来,房企国内债市净融资累计-1053亿元,而受个别房企爆雷影响新融资,又有2016年以来大量到期债券,房企在中资美元债市场上的净发行额从今年以来跌至负值(-100亿美元)。FJz前途财富网

展望未来,笔者预计贷款的加速放缓态势有望趋稳,随着资管新规过渡期的结束,信托的负增长亦将维持过去一年的稳中收缩态势,而国内和海外难以再迎来去年大规模托底的货币放松政策,房企信用债的融资难回去年强势。FJz前途财富网

销售放缓呈长尾现象FJz前途财富网

商品房销售在2016年中之后亦出现长于以往的下行周期,下行时间长达45个月,大幅长于2009年以来前三轮周期下行的9至17个月。该下行周期被去年疫后信贷扩张打断后,仅反弹了7个月就开始放缓,且反弹高度大幅弱于以往。按照中金地产组的预测,明年商品房销售面积同比的复合增速(以2019年为基期)仍较低迷。FJz前途财富网

购房结构上现房占比不再下降,表明居民的购房谨慎情绪在累积。2018年以来,受融资条件收紧的影响,期房占比从76%左右快速上升到2020年10月的90%,但此后期房升势就开始止步,说明房企不仅因销售低迷而回款紧张,且在房企交楼风险上升的情况下,居民购房相对谨慎,部分房企通过期房提前拿到回款更加困难。FJz前途财富网

补库意愿低 房企拿地谨慎FJz前途财富网

上市房企库存持续放缓,完工未售库存占比升。上市房企存货增速自2018年上半年以来持续走低,存货中完工未售占比自2020年上半年以来显着上升,在较大的销售甚至现房销售压力下,房企增加库存的意愿较低。FJz前途财富网

房企将更多精力转向存量施工而非新拿地。2016年以来,新开工占施工面积之比就处于低位徘徊,疫后货币宽松下,该比例也仅有微小幅度的上行,今年4月以来再度走低,表明房企的拿地和新开工谨慎态度进一步加强,更愿意将资金投入到已开始施工的存量项目,以尽快竣工交付,以获得回款。FJz前途财富网

房企对三四线城市下沉市场更为谨慎。房企拿地构成中,今年前10月一线的占比已大幅升至十年高位,全国商品房销售面积中一线的占比亦自2019年以来持续回升,说明房企对于低线城市的下沉市场态度更为谨慎,也是开发投资保守的体现。FJz前途财富网

以往销售指标领先拿地,而上轮拿地下滑先于销售走弱。销售回款作为重要的融资来源是房地产周期的领先指标。房地产周期的指标领先滞后关系往往呈现“融资条件+销售→拿地→新开工→投资”,过去几轮周期也呈现出,按揭等融资条件走弱、销售放缓,而后资金来源不足,房企拿地疲软。而上轮周期中,拿地指标的走弱始于2018年9月,而销售的放缓直到2019年10月才出现。疫后销售和拿地虽均反弹,但拿地在2020年7月即开始走弱,而销售则从今年2月才开始放缓,表明房企拿地情绪较为低迷。FJz前途财富网

股市对地产业预期逆转FJz前途财富网

在2017年金融周期开始触顶回落之前,地产股表现往往强于大盘,而从2018年开始,房地产股指数收益率大幅落后于沪深300收益率,比如2018年1月到2020年4月,股市下行,而房地产行业降幅更大;2020年4月至今,股市上行,而房地产却是下行阶段,说明市场对房地产行业的预期已发生转变。FJz前途财富网

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