加载中 ...
首页 > 新闻 > 今日新闻 > 正文

内地楼市周期已改变

2021-11-22 10:21:27 来源:财经新闻

2dU前途财富网

图:内地对“房住不炒”的决心空前坚定,预计在未来中短期内,房地产政策仍维持偏紧。2dU前途财富网

中国房地产市场自2007年来大致经历四轮周期,前三轮周期较相似,然而,目前所处的第四轮周期却与前三轮大不相同。自2017年以来,政府对房地产市场的调控重视程度前所未有,“房住不炒,一城一策”改变了房地产市场原有的周期性趋势,政府管控的决心空前之强,在经济压力下大幅转向的希望并不大。预计未来的政策松供给、不松需求,一方面,供给端房企融资微调,纾解资金困境;另方面,需求端坚持“房住不炒”,强化预期管理。总体上,房地产的行业周期时间跨度更长、更平滑。2dU前途财富网

以70个大中城市新建住宅价格指数和百城住宅价格指数的同比增速来衡量,中国房地产市场自2007年以来大致经历四轮周期,其中前三轮周期较为相似,其上升段与下降段约1至2年,一个完整周期约2到3年。2dU前途财富网

一、四轮房地产周期2dU前途财富网

然而,目前房地产市场所处的第四轮周期却与前三轮大不相同。今轮周期从2015年4月开始,至今已超过6年。异常主要出现在本轮周期的下降段上,上升段从2015年4月至2016年12月,总计20个月,与前三轮周期并无明显差异。下降段则从2016年12月持续至今,接近5年仍未明显反转。数据反映,住宅价格指数同比增速在经历2016年12月到2018年初的迅速下降后并未开始反弹,而是转入一个缓慢下降的全新阶段,住宅价格指数同比增速的波动幅度较之前明显收窄,总体上处于缓慢下降的趋势。2dU前途财富网

除了总体趋势外,如果考察一二三线城市的住宅价格指数同比增速,还能发现第四轮周期与前三轮的另一个不同之处。在前三轮周期中,一线城市的住宅价格指数同比增速几乎高于二线城市,二线城市则高于三线城市。然而,在第四轮周期中,上升段仍符合前三轮周期的规律,住宅价格指数同比增速一线城市高于二三线城市。但在下降段,一线城市的住宅价格指数同比增速则出现大幅下降,在2017年下半年之后低于二三线城市,而且在紧接两年一直都被压制在0附近。二线城市的住宅价格指数同比增速也出现不小的降幅,在2017年下半年后小于下跌幅度更加平缓的三线城市。在本轮周期中,出现了一线城市住宅价格指数同比增速低于二线城市,二线城市低于三线城市的全新局面。2dU前途财富网

从以上分析发现,无论是总体趋势的拐点,还是一二三线城市增速排名变化的拐点,都出现在2017年下半年。因此2017年中国的经济政策及房地产政策就非常值得我们关注。2dU前途财富网

在2016年12月14至16日的中央经济工作会议上提出了“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。这是政府首次提出“房住不炒”的概念,此后也一直坚持这一路线。2dU前途财富网

二、房地产周期与相关政策2dU前途财富网

在此次第四轮房地产周期中,政府的行为逻辑则与前三轮周期明显不同。2020年初新冠疫情来袭,中国经济承受巨大的压力。然而政府却并未像前三轮周期中一样放松房地产市场限制以刺激经济,而是坚持住“房住不炒”路线,各地方政府凡是涉及放松限购限贷、下调首付比例的政策都遭到撤回。2dU前途财富网

结合前述疫情期间被撤回的房地产市场放松政策来看,政府在疫情导致的巨大经济压力下,仍然没有房地产政策大幅转向的打算。由此可见,政府在本次第四轮周期中坚定“房住不炒”路线,调控决心空前坚定。因此,预计在未来中短期内,房地产政策不太可能有较大的放松,仍将维持偏紧的局面。2dU前途财富网

三、“房住不炒”抑投机2dU前途财富网

2016年底,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,由此开启“房住不炒”政策。此后,相关部门陆续出台与之相配套的政策,一套以实现“房住不炒”、抑制投机性住房需求为目标,以房企融资、购房者信贷等方面的限制政策的房地产调控机制逐步形成。该政策的实施植根于深刻的经济社会背景。2dU前途财富网

其一,局部地区房地产过度投机现象是出现“房住不炒”政策的直接原因。其二,商品房价格过快上涨对其他购房需求产生较大的挤出效应,构成不利影响。2dU前途财富网

从短期措施来看,“房住不炒”主要通过限购政策、房贷利率的调整来控制投机性需求的扩张。同时,政府还通过集中供地、房企“三道红线”等手段来限制房企的高杠杆、高负债的扩张道路,防范相关金融风险。就长效机制而言,一方面,政府注重保持政策的稳定性、连续性,以达到稳地价、稳房价、稳预期的目的,防范房价大幅波动带来的金融风险。2dU前途财富网

其次,为了满足中低收入群体的住房需求,政府大力推进租赁住房的发展。不断通过政策支持、税收优惠等手段,扩大租赁住房的优质供给,满足不同群体的租赁需求,以实现全体人民住有所居的愿景,促进房地产市场降温。2dU前途财富网

再者,房地产税收体系改革也是房地产发展长效机制建设的重要内容。今年5月财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,释放了房地产税正在稳步推进的政策资讯。未来,房地产的顺利落地有利于从根源上压缩房地产投机行为的获利空间,促进更多空置的投机性房地产供给释放,从而促进房地产行业的健康发展。2dU前途财富网

“房住不炒”已经连续5年被中央经济工作会议提及,标志其成为住房体制未来长期坚持的一条基本原则。但是,在“房住不炒”方针的贯彻与实施过程中,由于其他一系列因素的扰动,实施也存在一定困难。2dU前途财富网

短期内,实施“房住不炒”政策防范房价过快上涨与稳定经济增长、烫平经济周期波动成为“鱼和熊掌”的两端,不可兼得。房地产是水泥、钢铁、玻璃、工业机械等众多产业链的需求端,对经济发展起着巨大作用。2dU前途财富网

就中长期而言,“房住不炒”政策的实施面临土地财政和“塔西佗陷阱”之间的取舍。一方面,在短期内,土地财政驱动经济发展的方式难以改变。地方政府通过拍卖土地,达到以地生税、以地生资、以地生租的目的,从而促进土地出让收益和一般公共预算的提升,进而促进基础设施和民生服务的改善,带动经济的发展。这一套经济发展模式驱动许多地方经济快速发展,在短期内,难以摆脱对它的依赖。另一方面,房地产调控的频繁“摇摆”容易让调控政策陷入“塔西佗陷阱”。2dU前途财富网

短期内稳增长与控房价的权衡取舍与中长期“土地财政”发展方式与“塔西佗陷阱”约束的权衡取舍,在一定程度导致房地产调控的波折与曲折,也决定了未来“房住不炒”政策在长期上贯彻态度是坚定、坚决的,但短期的政策呈现可能是渐进的、灵活且曲折的。如近期,在经济下行压力加大的背景下,部分城市的房贷利率又出现下降现象。这或许意味着,虽然“房住不炒”的政策导向不会转变,但前期房地产政策的高压态势有望阶段性地迎来边际放松,以应对房地产销售的过快转冷和经济的下行压力。2dU前途财富网

四、未来房地产走势2dU前途财富网

需求端:见底回升,“房住不炒”下未来增长仍乏力2dU前途财富网

销售增速量价齐跌后,呈现见底回升态势。今年首10月商品房销售面积及金额累计同比增速为7.3%和11.8%,较首9月增速分别下降4和4.8个百分点。从30个大中城市商品房成交数据可看出,近期成交面积均出现反弹。随着信用风险事件的悲观预期平复,预计短期内销售中枢将有所反弹。2dU前途财富网

限购、房贷紧缩等政策下居民购房能力仍受限。房贷方面,多地按揭额度收紧导致首8月居民新增中长期贷款累计同比增长7.3%,增速较前7月下降5个百分点,房贷利率依然维持高位运行态势,首套房贷利率5.33%,二套房贷利率5.61%。2dU前途财富网

在“房住不炒”的政策原则下,考虑到多地调控政策和按揭额度的收紧短期虽然有轻微改善,但未来需求端居民购房能力依旧受限。2dU前途财富网

供给端:暂时遇冷,短期或将有所回暖2dU前途财富网

房地产贷款集中度管理常态化,房企融资端资金掣肘。首10月房地产到位资金累计同比增长8.8%,增速较首9月回落2.3个百分点。在销售下滑和房贷额度收紧的背景下,房企的销售回款增速有所放缓,其中订金及预收款同比增长21%和9.7%,增速分别回落4.6和1个百分点。2dU前途财富网

在房价暂无上涨压力的背景下,信贷政策或将宽松以解决房企资金困境,同时销售回款也将逐渐恢复,预计短期内房地产资金面将有所回暖。2dU前途财富网

土地市场量价齐跌,成交面积与溢价率均走低。目前在稳低价、让利房企的政策导向下,土地溢价率明显降低,但同时销售下行叠加恒大事件后房企融资压力加剧,房企拿地积极性开始降低,同时第二轮集中供地政策对房企资质、资金来源和竞价规则等方面进行限制,各大城市土地流拍率显着提升。2dU前途财富网

未来政策走势:松供给、不松需求2dU前途财富网

房价、土拍、经济下行等利空因素推动政策放松。面对恒大事件后销售需求乏力的房价下跌风险,土地流拍带来的地方财政紧缩,以及经济下行压力等利空因素,政策有望边际宽松,但主要目的在于为房企融资纾困。未来可能的政策举措包括:通过窗口指导,扩张开发贷。未来人行或将通过窗口指导,放松银行开发贷审批限制,缓解房企短期流动性问题。2dU前途财富网

一方面,要坚守“房住不炒”的前提,传递“大而不能倒”不成立的信号,未来高风险企业的淘汰退出与市场出清的趋势明确,政策将引导房地产行业实现龙头兼并、结构优化的高质量可持续发展。2dU前途财富网

另一方面,当下“稳房价、稳地价、稳预期”的提出具有重要意义,保质保量完成楼盘交付,以避免楼市烂尾引发的信用风险扩散,同时强化预期管理,稳定房价预期,保证房产在银行和信托资产端的抵押价值,从而有效避免实体经济向金融体系风险传导而造成系统性风险的蔓延。2dU前途财富网

热点:楼市   周期   内地

“前途财富网”的内容均为第三方机构发表或转载,仅为传递更多信息,不代表网站意见,如涉及版权问题,请联系我们删除.

“前途财富网”互联网财经媒体,提供最新财经新闻及消费金融新闻,汇聚全方位的综合财经资讯和金融市场资讯.

客服邮箱service@nfm321.com

  • 声音提醒
  • 60秒后自动更新
  • 北交所公司研报覆盖度渐升,官宣设立以来平均获关注2次,2021年9月3日至11月25日,北交所上市公司共计获得研报覆盖次数119次,平均获关注次数2次。而在北交所落地之前,81家上市公司今年来共计获得研报覆盖次数为332次,平均获关注次数仅4次。

    11:30
  • 国家医保谈判结果即将公布,亿帆医药涨停,创新药ETF(159992)连续三周反弹上涨,11月26日,创新药ETF(159992)连续三周反弹上涨。其成份股中,亿帆医药涨停,药石科技、九洲药业涨超6%,药明康德、凯莱英、泰格医药、康龙化成等多股上涨,带动创新药ETF(159992)今日开盘拉升,交易量已突破1.5亿。国家医保谈判结果即将公布,安信国际表示,医保谈判整体利好创新药企业,长期来看政策鼓励具有差异化竞争能力的创新企业,本土创新药仍处于快速发展阶段。

    11:30
  • 资金连续三天逢低布局,恒生互联网ETF(513330)成交7亿份,今日港股低开低走,科技股领跌,截至上午11点,快手、美团跌幅都超过3%,恒生科技指数下跌将近2%,恒生互联网ETF(513330)跌1.38%,但成交活跃,成交量达6.95亿份。万得数据显示,截至昨日,资金连续三天逢低布局恒生互联网ETF(513330),净流入将近2亿元。

    11:30
  • 横店东磁:年产4GW高效大尺寸单晶电池项目已投产,横店东磁(002056.SZ)发布公告,公司年产4GW高效大尺寸单晶电池项目生产线已建设完成并逐步投入生产。

    11:30
  • 云南能投:与临沧城建集团签署战略合作协议书,云南能投(002053.SZ)发布公告,与临沧市城乡建设开发集团有限公司(以下简称“临沧城建集团”)于2021年11月24日签署了《战略合作协议书》。

    11:30
  • 海星股份披露定增结果:郭伟松、诺德基金及财通基金等参投,海星股份(603115.SH)公司2020年度非公开发行A股股票发行情况报告书,本次发行股票数量为3120万股,均为现金认购,发行价格为22.00元/股,募集资金总额为6.864亿元。

    11:30
  • 财务标准达标!伊斯佳赴北交所上市,伊斯佳(838858.NQ)于2021年11月23日召开第二届董事会第二十次会议审议通过《关于公司申请向不特定合格投资者公开发行股票并在北京证券交易所上市的议案》。

    11:30
  • 益方生物、井松智能、安达智能科创板IPO将迎上会,一家业绩持续亏损,上交所披露关于定于2021年12月2日召开科创板上市委2021年第92次、93次审议会议公告,届时将审核益方生物科技(上海)股份有限公司(首发)、合肥井松智能科技股份有限公司(首发)、广东安达智能装备股份有限公司(首发)以及会通新材料股份有限公司(再融资)事项。

    11:30
  • 水井坊:拟上调回购价格上限及回购资金总额,水井坊(600779.SH)公告,为保证回购股份的顺利实施,公司拟继续实施回购股份方案,并对回购价格上限及回购资金总额进行调整。回购资金总额不低于人民币8450万元(含),且不超过人民币1.69亿元(含)。

    11:30
  • 新能车市场已成燎原之势,璞泰来涨停,新能车ETF(159824)涨1.51%,今日,新能源汽车板块上攻。截至11:04,璞泰来封板涨停,翔丰华涨8.37%,特锐德涨7.16%,中科电气涨6.58%。新能车ETF(159824)盘中涨1.51%,成交额3014万,换手率8.56%,规模量和流动量持续上升。

    11:30
  • 广联航空:股东耿绍坤减持3.13万股,减持计划完成,广联航空(300900.SZ)发布公告,公司于近日收到股东耿绍坤出具的《关于减持股份计划实施完毕的告知函》,截至2021年11月24日,耿绍坤先生股份减持计划已实施完毕,其共减持3.13万股。

    11:00
  • 国科微回应被美国列入实体清单,业务稳步推进财务经营正常,国科微(300672.SZ)近日关注到美国商务部官方网站公布信息,美国商务部将若干企业及个人列入“实体清单”,进行出口管制,其中包括公司等中国企业。

    11:00
  • 国内自动驾驶迈入商业化试点新阶段,百度获国内首个自动驾驶收费订单,11月25日,百度Apollo获国内首个自动驾驶收费订单。

    11:00
  • 发行底价3.7元/股,扬德环能筹备北交所上市,扬德环能(833755.NQ)于2021年11月23日召公司第三届董事会第二十二次会议,审议通过《关于公司申请公开发行股票并在北交所上市的议案》等相关议案。

    11:00
  • 紫光股份:新华三半导体被列入实体清单对公司无重大不利影响,2021年11月25日,紫光股份(000938.SZ)通过美国商务部网站得知,公司控股子公司新华三集团有限公司下属全资子公司新华三半导体技术有限公司被列入相关实体清单。

    11:00