加载中 ...
首页 > 新闻 > 今日新闻 > 正文

困住楼市的“三角难题”

2021-11-24 15:28:13 来源:财经新闻

L2V前途财富网

图:分析认为,房地产过去在整个金融生态中疯狂蔓延,挤占其他产业的利润和生存空间,导致制造业和高新技术等产业的转型升级的机会成本极其高昂。\资料图片L2V前途财富网

从政策逻辑来看,中国经济发展的“三角难题”,只要稳增长压力稍有缓释,就会大力推动防风险攻坚战和供给侧改革。而作为内循环的核心边际动力,房地产在稳增长中起到压舱石的作用。但随着房价越来越高,依靠房地产来稳增长所付出的防风险和促改革的成本也越来越高。这意味着,房地产投资正带来更高的系统性风险和产业转型升级成本。L2V前途财富网

可能没有一个国家的房地产业,像现在的中国这样处于一个人人喊打的处境。也许你会说“行业很单纯,复杂的是人”,但哪个行业不是由人组成的呢?从就业密度和广度来看,房地产业吸收的中低收入者最多(大量的进城务工人员),覆盖的区域最广泛。不像那些高精尖技术概念企业,在大城市富丽堂皇的写字楼里,与普通大众就业关系不大,上市后也只是富了一部分人。而所谓新基建投资,在就业密度和提高居民收入方面,也并不具备房地产投资的“普惠性”。如果认为房价过高是原罪,那应该鼓励房企多造房子增加供给,鼓励更多的优质民营房企进入以增加竞争。L2V前途财富网

一个产业的大时代已经落幕,但这个产业对中国经济的影响仍然巨大。当前中国经济几乎所有的问题,或者决定中短期经济走向的主要矛盾,都可以最大化的线性近似为房地产问题。因为在稳增长、防风险、促改革的“三角难题”里,房地产处于重心位置:L2V前途财富网

稳增长。与房地产直接和间接的行业多达六十个,整个是一条产业链,积聚了几千万的就业。尤为重要的是,房地产产业链吸收的中低收入就业人员数量可能最多,这对当下提出的共同富裕远景又尤为重要。因为资本市场上市,或高科技贷款,可能只惠及部分高学历、高技术人才,与普通大众无关。房地产则不然。L2V前途财富网

防风险。这点不容置疑,作为国家资产负债表上最大的资产和负债,房地产风险是当前最大的灰犀牛。只要房地产不出风险,中国的金融系统就不会出大的风险;只要房地产的风险得到出清,中国的系统性风险就会出清。房地产风险对应的是国家的资产负债表衰退风险,最为重要的,则是地方财政风险。要保持一定的就业,中国的GDP(国内生产总值)要保持一定的增速;同样可以说,财政金融体系要不出风险,房价也要保持一定的增速,稳中上涨,但决不能暴涨,最好维持在利率水平与广义货币增长率之间。L2V前途财富网

促改革。房地产过去在整个金融生态中疯狂蔓延,挤占其他产业的利润和生存空间,导致制造业和高新技术等产业的转型升级的机会成本极其高昂,因为不做房地产而投入大量研发意味着丧失巨大的赚钱机会。因此可以说,房地产提高了整个经济产业升级的机会成本,形成了各行各业竞相房地产化的不良态势──最近几年大量的实体企业都在明里暗里搞房地产。L2V前途财富网

次贷危机以来,中国经济无非就是在这个“三角难题”里平衡前行。2009年次贷危机发生后,中国经济首先“稳增长”,释放巨大的货币和信贷资源(四万亿)投向实体经济;之后出现高通胀,继而民营企业信用违约潮,叠加2012年欧债危机,中国进入“防风险”攻坚战阶段;2012年十八大敲响了市场化“促改革”的最强音,此后利率市场化改革进入加速阶段,贷款、存款利率先后放开,外汇“811改革”,股市注册制加速等,而2015年开始了影响深远的供给侧结构性改革,先是在高耗能行业,之后转向资产管理业,最后是近一年的垄断平台、教培行业、房地产……L2V前途财富网

出口向好 支持楼市调控L2V前途财富网

决定最近十年中国经济波动的主要力量,与其说是周期变化,不如说是供给侧改革的行业轮动。“轮”到哪个行业头上,哪个行业将会面临一次巨大洗牌。目前只要稳增长压力稍有缓释,就会大力推动防风险攻坚战和供给侧改革。而高房价和房企高负债率,本身已成为防风险攻坚战的对象。依靠房地产投资在稳增长和防风险之间平衡的空间,已经变得异常逼仄。但“幸运”的是,一场大疫情提高了外循环对中国经济稳增长的支撑,降低了稳增长对房地产的依赖度。L2V前途财富网

从现实来看,内外循环的相互促进格局中,外循环看出口,内循环看房地产,是因为出口背后的外贸企业绝大部分都是吸收普通大众就业的中小企业,泛房地产产业链吸收的就业也是中低收入者(建筑工、房产中介等)。所以这两个产业带来的GDP就业密度也是最高的。当外循环出口支撑住稳增长和就业的压力后,治理房地产的政策空间突然打开了。这是“三条红线”强烈整顿房地产业的主要逻辑。L2V前途财富网

同所有的供给侧结构性改革一样,“三条红线”的目的并非降低供给,而是提高供给质量、优化供给结构。然而“三条红线”的问题在于,它将治理生态污染的手法应用到了治理金融风险,忽略了预期、恐慌和风险的传染。对于金融风险来说,微观的就是宏观的,也就是一个机构的风险会引发整个同信用等级机构的信用塌陷。因此我们看到,在这次大整顿中,即使满足三条红线的房企,也出现了流动性危机,不得不抛售库存,停工停产、裁减员工、压账期等以回笼资金。L2V前途财富网

中国房地产的一个经济学谜题是,如果是为了治理高房价风险,为何不增加供给,而是大力压制供给?仅仅是为了倒逼房企释放库存,缩短工期以杜绝他们“囤积居奇”?不过,这次大整顿已经导致房地产几乎不拿地、不开发,同时不计代价的抛售库存,造成了严重的供给缺口。这个缺口,可能将在一年后形成巨大的“库存危机”。如果那时需求得到恢复,为了稳增长货币信贷开始放松(同时也是为了对冲美国taper缩减买债带来的货币供给不足),那么一二线城市的房价大涨可能又不可避免。L2V前途财富网

土地财政 短期难戒L2V前途财富网

中国的信用、货币和财政对房地产的高度依赖,也导致“三角难题”错综复杂、难以拆解。L2V前途财富网

一方面,最近几年金融机构过度依靠房地产进行信用和货币创造,挤出了实体行业的授信并削弱了银行真正的风险管理能力。因为房地产抵押贷款的信用甄别最为简单和去专业化,但给代表未来生产力的高新技术中小企业授信,则需要非常高的专业门槛和知识迭代速度。L2V前途财富网

上述情况也导致了,大量的授信堆积在房地产行业(开发贷+按揭),当前仅表内贷款就超过了50万亿元(人民币,下同),住房按揭更是到了36万亿元(截至今年二季度),货币和信用创造高度依赖房地产。L2V前途财富网

另一方面,中国的国有土地出让金2020年达到8.4万亿元,是十年前的十倍,占地方政府本级财政收入的比重达到惊人的84%。这里面当然有疫情管控带来的影响,但也说明了在地方财政发生断层时,房地产业的“稳财政”作用。L2V前途财富网

而近期社会对房产税的高度关注,让困在“三角难题”里的房地产更加举步维艰。房产税是中国财税改革的重要一环,是国家财政治理现代化的重要一步。不加快推进,改革就难有突破,社会期望得不到满足,促改革的目标就完不成。而若推进过快,则很可能同时对稳增长、防风险带来巨大的压力,尤其是从土地转让金向房产税的过渡时期,地方政府带来的财政悬崖很难解决。因为相对于土地转让金来说,房产税的收入不到十分之一,可谓“远水解不了近渴”。L2V前途财富网

中国经济发展到现在,越来越发达的同时问题也越来越复杂,对政府部门的治理能力要求也越来越高。房地产业又是其中最难的一个,稳增长、防风险、促改革这个“三角难题”都与其有紧密的联系。如何“去房地产化”,走向真正的高质量发展之路,这是符合理论的逻辑构想,但不能忽视现实的复杂性。L2V前途财富网

经济问题都是要看初始条件的,而不是凭空设计。因此,积极稳妥的总基调是对的,同时在技术操作方面,还要提高前瞻推演和动态纠偏的能力。而在治理机制的设计上,也可以考虑给地方和基层更多的自主决策空间。因为面对一个复杂系统,中心化、线性化(比如三条红线)、“一刀切”的应对手段具有较大的副作用。对于一个大国经济的治理来说,“中央中心化的提高制度(法治)供给+地方分布式的提高具体应对水平”,可能是一个比较理想的治理机制。L2V前途财富网

热点:楼市   困住   难题

“前途财富网”的内容均为第三方机构发表或转载,仅为传递更多信息,不代表网站意见,如涉及版权问题,请联系我们删除.

“前途财富网”互联网财经媒体,提供最新财经新闻及消费金融新闻,汇聚全方位的综合财经资讯和金融市场资讯.

客服邮箱service@nfm321.com

  • 声音提醒
  • 60秒后自动更新
  • 花式回笼资金!恒大汽车变卖12亿股恒大股票,恒大汽车发布公告称,为提高集团整体效益及补充营运资金,集团一直积极与潜在买家洽谈出售集团的部分养生谷、新能源汽车生活项目及其他资产。

    10:30
  • 第二批公募REITs今日正式开售!或将启动比例配售,今日,第二批公募基础设施投资基金(REITs)启动发行。值得注意的是,因第二批公募REITs网下询价以及认购倍数远超首批情况,显示了投资者对REITs类产品投资价值的认可,基金人士表示,预计第二批大概率一日售罄,启动比例配售。

    10:30
  • 东方生物涨超7%,生物医药ETF(512290)涨超1.5%,东方生物涨超7%,达安基因、智飞生物等多股跟涨;生物医药ETF(512290)涨超1.5%,成交额超1.8亿元。消息面上,11月25日,南非国家传染病研究所发布声明,称南非检测到了一种新变种新冠毒株,并发现该毒株包含大量突变。

    10:30
  • 签订27.2亿元大订单,凯莱英今日大涨,股价超500元/股,凯莱英(002821.SZ)发布公告,近日公司全资子公司吉林凯莱英医药化学有限公司与客户签订了相关产品新一批的《供货合同》,本次合同金额折合人民币约27.20亿元。

    10:30
  • 壹创国际收北交所上市二轮审核问询函,期间费用支出真实合理性等受关注,壹创国际(839120.NQ)于近日收到了《关于深圳壹创国际设计股份有限公司公开发行股票并在北交所上市申请文件的第二轮审核问询函》。

    10:30
  • 凯莱英涨超5%,创新药沪深港ETF(517110)涨超1.5%,凯莱英涨超5%,沃森生物、中国生物制药等多股跟涨;创新药沪深港ETF(517110)涨超1.5%,成交额超1500万元。消息面上,2021年11月25日,南非宣布发现新冠新型变异株,11月26日将其命名为Omicron,前期的流行病学统计显示Omicron的传染性可能高于Delta,已出现在欧洲和亚洲,挑战全球疫情防控。

    10:30
  • 超5500亿规模被动指数基金将受影响!多个指数样本再迎上新,据了解,此次指数样本调整中,共涉及跟踪上证50、沪深300、中证500、上证180、科创50等核心指数个股超过100只,相应指数基金规模合计约5534.1亿元。

    10:30
  • 宁王再发力,创成长ETF(159967)创上市以来新高,今日早盘,A股不惧外围调整影响,创业板率先翻红发力,创成长ETF(159967)作为源于创业板的聪明贝塔指数产品表现更为强劲上涨1.76%,在创业板指数产品中继续保持领跑,其中重仓股宁德时代上涨3.29%、亿纬锂能上涨1.86%分别刷新历史新高、智飞生物大涨4.52%。

    10:30
  • 再进一步!海光信息冲刺科创板上市获上交所问询,11月29日,资本邦了解到,海光信息技术股份有限公司(下称“海光信息”)科创板IPO获问询。

    10:30
  • 小米汽车年产将达30万辆,新能源车ETF(515030)低开高走涨超1%,尽管全球股市遭遇“黑色星期五”,A股表现得非常有韧性,低开后马上高走。截至10:15,新能源车ETF(515030)涨超1%,成份股德米纳方大涨15%,中科电气和璞泰来分别上涨9%和7%,宁德时代涨超3%,盘中一度创684.50元的新高。

    10:30
  • 芯能科技:股东杭州鼎晖新趋势拟减持不超1000万股,芯能科技(603105.SH)发布公告,公司股东杭州鼎晖新趋势股权投资合伙企业(有限合伙)计划采取集中竞价交易方式减持公司股份,减持不超过公司股份总数的2.00%。

    10:30
  • 天境生物股东或将出售至多100万股普通股,天境生物宣布,公司股东可不时出售最多1,000,293股普通股,包括以天境生物ADS为代表的普通股。

    10:30
  • 双重因素致假日购物季被延长,黑色星期五销售额首次出现逆转,上周末时最新的购物数据表明,鉴于对新冠肺炎疫情和供应链瓶颈的担忧,更多的美国消费者选择延长假日购物季的时间并已提前购物。

    10:01
  • 顶流基金经理持续调研小盘股,或成核心盈利来源,近期,随着2021年A股行情的演变以及迷你基金业绩的崛起,中小盘股的性价比又开始受到许多基金经理的密切关注。

    10:01
  • 发行底价7元/股,优机股份筹备北交所上市,优机股份(833943.NQ)现将公司申请股票向不特定合格投资者公开发行并在精选层挂牌调整为申请公开发行股票并在北京证券交易所上市。

    10:01